コラム-column34

不動産投資で知っておきたいサブリースの仕組みとは

サブリースとは?


不動産投資をする際にサブリースという言葉を聞くことがあります。
聞いたことがあっても、どのようなものなのかしっかり理解している人は少ないのではないでしょうか。
不動産投資におけるサブリースは又貸しのことです。
通常、不動産投資は自分で物件を管理しますが、賃貸管理会社に貸し出して大家としての業務も全て委託することをサブリースと言います。
物件を所有するオーナーが管理会社と賃貸契約を結び、入居者は管理会社との間で賃貸契約を結ぶことになるため、オーナーは入居者から直接家賃を受け取ることはなく、管理会社から受け取ることになります。
大家業務を委託しているため、入居者が支払った家賃全てを収入にすることはできず、管理手数料などを差し引いたものが収入となる仕組みです。
 

2つの種類の特徴

サブリースには大きく分けると2つの種類があります。
1つは家賃保証型、もう1つはパススルー型です。
一般的なサブリースは家賃保証型です。
これは、業者が物件を一括で借り上げて一定額の賃料をオーナーに払うかたちになります。
満室だった場合は家賃収入の8割から9割程度が支払われるでしょう。
パススルー型はサブリースを請け負っている業者が賃料に応じてオーナーに支払う方法であるため、収入が変動します。
実際の家賃収入の9割、9.5割ほどが支払われることになり、管理手数料などは10%未満で済みますが、空室によって損失が発生するため、入居率が悪いと収益が少なくなるため気をつけなければなりません。
また、礼金や更新料の扱いにも注意が必要です。
これらはサブリース業者の収益となることがほとんどです。
契約期間はどちらも10年から30年が一般的ですが、契約期間中に途中で契約内容が変わったり、入居率が悪いと解除になることもあります。
通常の賃貸管理手数料よりも高く設定されていることも多く、契約内容が途中で見直されるとずっと同額を受け取ることもできません。
中には、管理が疎かになるケースもあります。
契約内容をよく確認し、自分にとってメリットがあるのかをしっかり判断することが大切です。
 

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