コラム-column02

不動産投資において消費税還付を受けるメリット

これまでは受けやすかった消費税還付

これまでは受けやすかった消費税還付
不動産投資をしている人にとって、消費税の還付は大きな問題と言えるのではないでしょうか。
これまでは、不動産投資は消費税還付を受けると数百万円単位の自己資金が税務署から戻ってきました。
消費税還付の仕組みは、課税売上の額と課税仕入れの額に差があり、マイナスの利益が発生した場合は消費税の支払い損とならず、返ってくるというものですが、この消費税還付を受けるためには、課税事業者になっていなければなりません。
不動産に関わるお金のやりとりの中に消費税が非課税になる取引があるため、注意が必要です。
例えば、消費税がかかるものとは、駐車場使用料や自動販売機の売上、建築費ですが、消費税がかからないものとは家賃や共益費が挙げられます。
非課税の収入だけでは課税事業者になることができないため、不動産投資における消費税還付を受ける上で、この課税対象、非課税対象は重要なポイントです。
マンションなどの物件を3月末に購入し、一旦その期を終わらせてから4月以降に家賃収入を得ると、その年度の課税売上は100%となり、決済前に自販機を設置して売上を得るなどして消費税還付を受けることができます。

 

法改正後は対策が必要

法改正後は対策が必要
消費税課税はメリットが大きいですが、平成28年4月に法改正によって消費税還付は受けにくくなったとされています。
法改正が平成22年に行われ、それ以降は課税売上と非課税売上の割合を3年分標準化されるようになりました。
自販機などの調整対象固定資産を購入すると3年間は免税事業者や適用事業者になることができません。
強制的に調整対象固定資産の調整判定をしなければならないということになります。
非課税売上である3年分の家賃収入と課税売上である3年分の自販機や駐車場を標準化すると課税売上の割合が小さくなってしまうため、初年度消費税還付を受けても3年後にその返還を求められると意味がなくなります。
新設法人で融資を受けることができれば、消費税還付は建物価格の概ね5%程度が現金で残ります。
例えば、1億円のマンションで建物価格が5%であれば500万円還付されるのです。
消費税還付を受けるためには、課税売上を増やすことです。
調整対象固定資産は5%判定か50%判定に引っ掛からなければ調整の必要はありません。
専門家に相談しながら不動産投資をしてみてはいかがでしょうか。

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