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不動産投資における消費税還付
北島税理士事務所にお任せください!

  • 年間5億円の還付実績で経験豊富
  • 高額還付の場合割引対応あり
  • 2棟目の消費税還付にも対応
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不動産賃貸業の経営支援・税務申告業務で多くのお客さまに高い評価を頂いております。

このようなこと、お考えではないですか?

  • 「消費税還付って聞いたことがあるけど、本当にできるの?」
  • 「消費税還付はできなくなったと聞いたけど、まだできるの?」
  • 「そもそも消費税還付って何?」
  • 「サラリーマンをやっている傍で、不動産投資を始めたい」
  • 「不動産投資を始めてみたけど、どのように進めたらいいのか教えてほしい」
  • 「物件選びと銀行審査をどのように進めていけばいいかわからない」
  • 「結局、一番キャッシュが残るスキームってなんなの?」
  • 「物件の利回りと融資の金利、どう判断すればいいのかわからない」
  • 「法人で購入することってどんなメリットがイマイチわからない」

北島税理士・公認会計士事務所が
全て解決します

私たちは不動産投資専門の税理士です。
税務の専門家であることと、
自身の不動産投資の経験を踏まえた
適切なコンサルティングが可能です。
物件購入前からご相談ください。

北島税理士・公認会計士事務所の特徴

  • 消費税還付に強い

    不動産投資専門の税理士だからこそわかる消費税還付のメリットデメリットのアドバイス。消費税の勘所は何かのコンサルティング。消費税も含めた所得税、法人税、消費税のタックスプランニングをコンサルティングすることに長けております。

  • 銀行融資に関する幅広い知識

    自身のサラリーマン時代の経験や、顧問先様から聞かせていただく融資条件、不動産屋さんから寄せられる直近の融資動向など、金融機関の融資条件が集まってくるため、それらをみなさんにフィードバックしていっております。

  • 自身の不動産投資経験による豊富な知識

    自身の不動産投資の経験から、良くなかった経験、そうではなかった経験なども踏まえ、お客様の属性をフルに活かしきれる投資方法をアドバイスいたします。

代表からのメッセージ

棟ものか、区分所有か。戸建かアパートか。新築か築古か。
長期ホールドか短期売買か。自己資金か金融機関融資か。国内投資か海外投資か。
そこには、ご本人の資産背景や将来展望、避けたいリスクなど多くのことが反映されます。
その結果としての投資スタイルは千差万別でOKなのだと思っております。
大切なのは、ご自身が納得されて、自分の感覚に一番フィットする投資スタイルかどうか。
つまり、その投資をすることで、幸せを感じていただくことができるかどうかだと思います。

貴殿の不動産投資の成功のお手伝いをさせていただけたらと思っております。

消費税について

消費税の仕組み

消費税とは、消費者が物品などを購入した際に負担する税金ですが、一般の消費者は消費税を直接税務署へ納付をするわけではありません。 消費税は、「事業者」が売上先(消費者)から「預かった消費税」から、仕入先に「支払った消費税」を差し引いて納めるという流れが原則となっています。 そのため、「預かった消費税」より「支払った消費税」の方が多い場合には、払いすぎた消費税は還付されることになっています。

消費税還付の条件

例えば皆さんが、普段はサラリーマンや居住用物件のオーナーだった場合、いきなり建物の建築や物件の購入をしても消費税は還付されません。 なぜかというと、皆さんが事業者ではない又は諸費税の納税義務がないからです。

消費税の還付には、次の2つの条件をクリアしなければなりません。

条件①消費税の「課税事業者」になる事

課税事業者消費税の深刻義務がある法人・個人
免税事業者消費税の深刻義務がない法人・個人

消費税の課税事業者になる方法は以下の2つです。

  • 「課税事業者選択届出書」を税務署へ提出する。
    ・新たに事業を開始する法人は、第一期中が提出期限となります。
    ・既に事業を行っている法人は、なりたい年の「前期末」が提出期限となります。
    ※提出した場合は、2年間は「課税事業者」の状態を継続しなければなりません。
  • 基準期間の課税売上が1000万円を超える場合
    基準期間とは、その年の2年前の事業年度のことです。

条件(2)建物の引っ越しがある月に「課税売上」を計上し、「課税売上割合」を100%に近づけること

課税売上テナントの賃料、自動販売機の手数料など、消費税込みの売上
非課税売上居住用の賃料や礼金など、消費税がオンされていない売上
課税売上割合課税売上と非課税売上の合計に対する、課税売上の割合。

例えば、既に物件をお持ちの個人の場合

  • 既にお持ちの物件が、テナント賃料(課税売上)のみがあるオーナーさんの場合は、100%の割合で還付されます。(買う物件がテナントか居住用かは関係がありません)
  • 既にお持ちの物件が、テナント賃料(課税売上)と居住用賃料(非課税売上)が半分ずつのオーナーさんは50パーセントの割合で還付されます。
  • 既にお持ちの物件が、居住用賃料(非課税売上)しかないオーナーは、そもそも課税売上がないので還付がされません。

新たに不動産投資を始める場合

上記の理由により、物件引っ越しの月は、自動販売機の手数料収入などで「課税売上」を計上しなければなりません。
同時に、購入物件が居住用部件の場合は、日割り家賃などの「非課税売上」をもらってしまうと「課税売上割合」が低くなりますので、還付される消費税が少なくなります。

ですので、課税売上をたてる事も大事ですが、この「課税売上の割合」が最も大切です。
仮に課税売上が1万円しかなくとも、非課税売上が0円であれば、課税売上割合は100%となり、全額が還付されます。

平成28年度の消費税法改正に関して

平成28年4月に消費税法が改正されました。不動産投資化の消費税還付が一部制限されることになります。

対象者・・・平成28年4月1日以降に物件を購入した事業者です。

結論・・・物件の購入を行った年の初日から3年間は、免税事業者となる事はできません。

これから不動産投資をして消費税還付が受けられる法人

法改正後の消費税還付の方法は実質1つになりましたが、何点かのハードルをクリアすれば、現在も消費税還付は可能です。
それでは、どのような人が消費税還付ができるのでしょうか。

  • これから新設法人を設立して、その法人で不動産を購入予定の人(個人で購入予定の人は、きびしいです。)
  • すでに事業を行っており、課税売上がある個人事業主の人
  • すでに事業は開始していて、課税売上がある法人

料金プラン

法人税申告サポート

*報酬一例

所有不動産の内容月額報酬決算申告報酬年報酬合計
マンション2棟まで15,000円60,000円240,000円
3棟目以降は 月額プラス5,000円
  • ・帳簿作成は、基本的には郵送か電子データのやり取りです。
  • ・管理会社からの送金明細や領収書などは毎月レターパックで弊所までご郵送いただきましたら弊所で記帳を行います。
  • *上記サポート料金は一例であり、仕訳数が膨大な場合、作業量が多くなる場合は、別途ご相談となります。

消費税還付サポート

物件(建物)の購入際に支払う消費税を還付出来るようにサポートいたします。

完全成功報酬!成功報酬:還付金額の20%
消費税が還付された際に、成功報酬として還付金額の20%を頂戴いたします。

よくある質問

小さな会社でも対応してくださいますか?

もちろんです。
不動産投資をする場合には構成員はご家族だけというのが一般的ですし起業して間もないというお客様も多くいらっしゃいます。
家族経営の会社であっても満足いただけるように品質向上に努めております。

顧問契約を締結した場合には、月の訪問回数はどの程度でしょうか。

弊所のお客様は、日本全国にいらっしゃるということもございまして基本的にはお電話、メール、郵送での対応をさせていただいております。
実際に会ってのご面談をご希望の際には個別に相談をさせていただいております。

アパート1棟を購入して不動産賃貸業を始めたいと思っているのですがどのようなアパートを購入するのがいいのかもご相談できるのでしょうか。

はい、そのようなことをご相談いただくことも多くございます。
不動産投資における目標地点がどのようなものなのかでどんな物件を購入していくべきかも変わってきます。
まずは弊所にお越しいただいて、将来の目標などをお聞かせください。

不動産賃貸業を始める場合にはどんな税理士を選んだほうがいいのでしょうか。

どのような業種の事業を始める場合も同じですが、その業種に精通している税理士を選ぶのがよいと思います。その中でも、不動産賃貸業というのは特殊な事業ですしリスクの捉え方も多様です。
特に銀行からお金を借りての不動産賃貸業というものには人によりよく思わない税理士もいるのも事実です。
ですので、不動産賃貸業に精通していて税理士自身もお客様と同じような目線で不動産市況を観察しているような税理士を選ぶのがよろしいかと思います。

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